投稿者: 千葉不動産改革

不動産売却の流れ

１.不動産売却のご相談

売却する前の心構え、 本当に売って良いのか、なぜ売るのか、いくらで売りたいのか、いつまでに売りたいのか、今一度整理して頂き、売却のご相談をしましょう。
売却にはそれぞれ理由があると思います。
一般的な売却理由としては、
・より良い住まいへの住み替え 
よりよい住環境・自然環境、より「広い」「新しい」「高性能」などのお家へ買い換えるための「資金」として売却をされるケース
・家族構成の変化による住み替え
時間の経過と共に家族が増えて現在の住まいが手狭になってきたという理由や子供が巣立ち、もてあましているといった理由で売却をされるケース
・ライフスタイルの変化による住み替え
家族転勤、通勤・通学、高齢夫婦の老人ホームへ入居・平屋への住み替えなどが理由で売却をされるケース
・資産整理
相続した不動産で住む予定はない、住む方がいなくなった空き家等、普段活用されていない不動産を売却することで、不動産を現金化して維持管理費・固定資産税がかからなくなるというメリットから売却ケース。また、複数人で相続した不動産の場合は、不動産を現金化して、相続税に充当したり、残りの現金を相続の割合に応じて分配することがよくあります。

ネガティブな売却理由としては、
・離婚事情による売却
離婚のご事情による場合は、不動産は夫婦の共同財産として分割することになります。財産分与を行うために住まいの不動産を売却するケースが多くあります。
また、購入当初夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んだ場合などには、離婚後住宅ローンの負担が大きくなるため、売却することもあります。
・住宅ローン返済の滞りによる売却
病気や事故、社会情勢などの事情による、思いもよらない収入の減少により、購入当初の資金計画がうまく進まず、住宅ローンの返済が厳しくなり、売却をせざるないケースが多くあります。
ローン返済の滞納が長期化すれば銀行から住宅ローンの抵当権が実行され、競売にかけられます。競売にかけられる前に自ら売却したほうが高く売れると言われています。住宅ローンの返済が厳しくなったら、まずは早めのご相談を！
・事故・瑕疵・周辺環境に問題あり等の不動産の売却
売却理由が事故・瑕疵・周辺環境に問題ありの物件は、敬遠されることが多く、売却活動に大きな影響を与えます。購入者からしてみれば、購入するかしないか、重要な判断基準となるからです。
しかし、だからといって、本当の理由を伏せたり隠してはなりません。それは、売主には告知という法律義務があるからです。告知義務に違反すると損害賠償責任が追究される場合があります！
離婚や住宅ローン返済滞納のご事情による売却の場合は、ネガティブな理由であっても売買価額に直接影響を与えることは殆どなく、事実を伝えることで逆に信頼感を得られます。
事故・瑕疵・周辺環境に問題あり物件についても考え方や価値観は人それぞれです。「事故物件は、あまり気にしない」「騒音は気にならない」・・・という方もいらっしゃいます。
購入希望者にとって不動産の購入は一生に経験するか否か重要な出来事ですので、本当の売却理由を明確に伝えることで購入希望者が判断しやすくなります。売却した後のトラブルも避けることができます。

２.不動産価額査定

売却査定には簡易査定と訪問査定があります。

• 簡易査定（机上査定ともいう）
  簡易査定とは、物件自体を見ずに登記簿謄本や地図等の資料を基に、物件の所在エリア、築年数、間取り、敷地面積などを参考に同じエリア内の過去の売買価額、取引事例から成約価額を調査し、そのデータと比較して算出する方法です

• 訪問査定
  訪問査定とは、上記の簡易査定の資料に加え、実際に物件を見て行う査定です。
  訪問査定する際に主に確認する項目としては、目視可能な範囲
  【外観】
  外壁・基礎の状態チェック
  境界石の有無、越境の有無
  駐車場・駐輪場の有無など　
  【室内】
  室内全体の状態・リフォーム歴
  傾きや建具の建付など
  天井のシミなど雨漏りの有無
  間取り
  設備関係の有無およびその状態目視では判断が難しい内容は、売主に直接確認します。
  簡易査定は専門システムを使うことで、短時間で査定額が取得できます。
  但し、例えば、築年数が同じでも使用状態が良し悪しで査定価額と実際の相場と異なってしまうことがあります。目安として不安が残ります。
  一方、訪問査定は予め売主と不動産会社の担当者と日程を調整して時間をとっておく必要があります。実際の物件を見て、より相場に近い売買価額を算定することが期待できます。

３.価額査定の結果報告

売主から提供された物件情報を基に調整・査定を行います。その査定結果を書面または電子データによって報告します。
実際の売却希望価額は、必ずしも査定価額に従う必要はありません。
当社では無料で簡易査定・訪問査定をいたしております。お客様のご要望に応じて、仲介か買取か、お客様に最適な売却方法をご提案致します。
まずはお気軽に査定依頼をしてみて下さい。

４.売却計画のご提案

売却する際に、買取と仲介　２つの方法があります。

◆買取は広告を出して反響を待つことなく、不動産会社（宅建業者）が即時現金で買い取ることです。
一定期間住宅ローンが滞納しているような 現金化緊急性のある場合は、銀行から抵当権が実行され不動産が競売にかけられることを避けるため、この買取がよく検討されます。
相続案件でも物件の処分に困っていて一刻も早く手放したい時は買取となるケースが多いです。
◆仲介は査定価額を参考に、ある程度理想に近い希望売却価額が固まったら、その価額で不動産会社（宅建業者）と媒介契約して、仲介で不動産売却を依頼することです。
また、媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３種類があります。
一般媒介契約は、依頼者が複数の不動産会社（宅建業者）と同時に媒介契約を締結することができ、親戚や知人などと直接交渉して取引することも可能です。
・一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示型では、依頼者には、不動産会社（宅建業者）に対して、ほかの不動産会社（宅建業者）に仲介を依頼しているのかを通知する義務があります。他方、非明示型では、ほかの不動産会社（宅建業者）に重ねて仲介を依頼しているのか否か、また、依頼している場合どの会社に依頼しているのかについて、通知をする必要はありません。
・専任媒介契約は、依頼者がほかの不動産会社（宅建業者）に重ねて依頼することが禁じられる媒介契約です。但し、親戚や知人など、不動産会社（宅建業者）が探索した相手方以外の方と契約を締結することができます。
・専属専任媒介契約は、ほかの宅不動産会社（宅建業者）への同時依頼禁止に加え、依頼者において、親戚や知人など、不動産会社（宅建業者）が探索した相手方以外の方との契約をすることができないこととする特約を設ける契約です。
媒介契約の期間：一般媒介期間指定なし、専任媒介・専属専任媒介は３位内、自動更新できません。依頼者の申出による更新可能です。
依頼者からしてみれば、一般媒介の方が複数の業者と同時に依頼ができ、探索の範囲が広がるというメリットがあります。しかし業者にとっては、一般媒介よりも専任媒介・専属専任媒介の方がより安定的な依頼となるため、業務への取り組み密度が高くなる可能性があります。例として有料広告を出すなら、専属専任⇨専任⇨一般媒介の優先順になる可能性が高いです。一般媒介の場合、せっかく高い広告料を出しても、他の業者が先に買手を見つけたら広告費が無駄になります。それなら専属専任媒介の物件の方が自社にしかできない物件に広告費をかけたほうが効率がよいのです。
どちらの媒介形式にもメリットとデメリットがあります。それほど深く考えなくてもとりあえず試してみれば良いかと思います。

媒介契約３種類のまとめ

５.不動産売却活動

当社は短期間で成約させることに力を入れています。
購入希望者により物件の魅力を伝えるため、綺麗な画像や分かりやすい文章の工夫に心かけています。購入者が購入するのに判断しやすくなるように物件の状況をできる限り効率よくまとめます。
不動産ポータルサイト、自社ホームページ、各種掲示板、SNS、チラシなど複数のチャンネルを通して広告を掲載します。

６.売却承諾

購入希望者が物件を見学して、気に入っていただけたら、「買付証明書」を提出していただきます。当社が購入希望者から「買付証明書」を入手次第、売却依頼者に報告・提出します。経験上、この時よく値下げなど交渉が含まれます。売却依頼者は「買付証明書」を受け取りましたら、記載されている金額や諸条件にできる限りお早めにご検討頂き、売買契約の可能性があると判断された場合は、「売却承諾書」をご提供して頂きます。

７.重要事項説明

「買付証明書」と「売却承諾書」を交わされましたら、不動産会社（宅建業者）から買主（購入希望者）に対して重要事項説明を行います。買主がその内容に問題がなければ、売買契約に進みます。

８.売買契約・不動産引渡

不動産売買契約時に売主が持参する必要なもの：

①登記済証（不動産権利書）または登記識別情報通知
②実印
③印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
④本人確認書類（免許証またはマイナンバーカード）
⑤収入印紙
⑥仲介手数料
⑦固定資産税納税通知書
⑧所有権移転登記委任状
⑨物件の鍵
※契約当日上記の項目に不備があると契約が達成できなくなる可能性があります。当日契約できないと損害賠償責任追求されることがあるため、必ず入念にチェックすることを強くお勧めします。
注意：契約・決済日までに下記の事項を必ずご確認下さい！！！
・登記簿上名義人の氏名・住所と本契約の売主の氏名・住所が一致しているかを確認すること！異なる場合は変更登記が必要！変更登記に費用がかかる場合があります。
・売主が抵当権がついているときは抹消の手続が必要です。
契約と同時に、売買代金の決済がなされます。売買代金の決済が完了と同時に登記済証等の書類および鍵を買主に引渡、取引完了となります。

仲介手数料の計算方法（どちらでもOKです。実務上グリーンの方がよく使われます)

売買契約にあたり、通常、売主・買主・仲介業者・司法書士４者立ち会いのもとで行います。
上記のほか、持ち回り契約という形式を採用することもできます。
持ち回り契約とは、不動産売買契約において契約締結日に売主と買主両方、またはどちらか一方が契約日に立ち会うことができない場合に、仲介業者である不動産会社が双方へ足を運び契約書に記名押印をもらう方法です。
（売主と買主のどちらかが遠方に住んでいる場合は、郵送で行うことも可能です）
その後、規定の期日までに買主が手付金を支払完了すれば、契約締結が完了します。

持ち回り契約の流れ

不動産の売却は、（株）千葉不動産改革へお任せ下さい！
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